* * Ricerca condotta per ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) da Prof. Cesare Ferrero (SDA Bocconi) in collaborazione con Dott. Ezio Poinelli.

Abstract

La ricerca analizza la specifica tipologia immobiliare multisala cinematografica, per coglierne le peculiarità a livello di prodotto, le potenzialità di sviluppo e realizzazione sul territorio nazionale, il livello di complementarietà con gli spazi della grande distribuzione, la convenienza economica e la fattibilità finanziaria.
 

Struttura lavoro

• Analisi dell’offerta nazionale all’interno del contesto europeo e mondiale
• Analisi della domanda di cinema e del prodotto immobiliare
• Modello per la definizione del potenziale di nuovi multiplex in Italia
• Il quadro legislativo del settore
• Localizzazione e progettazione dei complessi
• Esigenze degli investitori ed elementi di criticità del business
• I benchmark economici (costi di investimento; risultati gestionali; redditività dell’investimento)
• Le soluzioni finanziarie per la realizzazione

Prof. Cesare Ferrero

Docente area finanza aziendale e immobiliare presso la Scuola di Direzione Aziendale (SDA) dell’Università Bocconi.
Professore di Economia e Direzione d’Impresa –Università Bocconi –
Faculty member della University of Florida Department of Finance and Real Estate

Dott. Ezio Poinelli

Consulente settore hospitality & entertainment presso la società di consulenza immobiliare Reva srl (Real Estate Value Advisors).
Master in economia del Turismo presso l’Università Bocconi. Esperienza con società di consulenza nel settore turistico-ricettivo ed entertainment sia sul mercato italiano che internazionale.
Sintesi della ricerca: Articolo pubblicato su il nuovo corriere dei costruttori n.7/8 Luglio/Agosto 1999 a cura di Niccolò d’Aquino.
 

L’inchiesta

Cresce la domanda di multisale cinematografiche

Il cinema traina il mercato dell’intrattenimento

E’ un grosso business. Ma va colto al volo. Quello delle multisale cinematografiche è davvero un settore-edilizio, ma non solo – in grossa espansione in Italia. Anzi: è un vero e proprio boom, stando a quanto dice il professor Cesare Ferrero, docente di finanza aziendale e immobiliare alla Bocconi, che ha condotto, per conto dell’Ance, quella che, finora, è la prima e unica ricerca sul campo.

Il forte interesse per il business dei Multiplex è spiegato dai rendimenti appetibili: mediamente del 10,5 per cento per l’investimento immobiliare, con uno spread medio dell’1,5 per cento rispetto alla redditività dei centri commerciali. E tra il 15 e il 20 per cento per l’operazione complessiva, con tempi di "rientro" compresi tra i 5 e i 7 anni, ma destinati ad accorciarsi dal momento che negli USA, che rappresentano il modello di riferimento, il pay back period è in media di 3-4 anni. Sono rendimenti che confermano l’orientamento assunto dai developer: Attualmente il 70 per cento delle operazioni di sviluppo sul mercato è rappresentato da progetti trainati da quello che, con un altro termine anglosassone, viene definito il settore del leisure, cioè dello spettacolo e di tutto ciò che fa intrattenimento.

Lo studio di Ferrero, che presentiamo in queste pagine, è davvero molto dettagliato. Commissionato dall’Ance, analizza l’offerta e la domanda, illustra il quadro legislativo attuale, presentale esigenze dei fruitori e quelle degli investitori, sviscera i particolari della progettazione e della realizzazione, puntualizza i benchmark economici, delimita gli orizzonti temporali dell’investimento (più brevi, rispetto ai centri commerciali: i contratti stipulati con il gestore variano da 10 a 20 anni, dopo circa 6 anni di realizzazione si devono prevedere reinvestimenti per il rinnovo degli arredi e dell’impiantistica, per un importo tra l’8 e il 10 per cento del capitale investito inizialmente) e suggerisce le operazioni finanziarie per gli operatori. Ma mette anche dei tempi ristretti, come Ferrero ha tenuto a sottolineare al Nuovo Corriere dei Costruttori. "Le multisale cinematografiche sono una nicchia di mercato dall’enorme potenziale. Ma nel giro di uno o due anni gli spazi saranno stati saturati". Innanzitutto, le cifre di partenza.

Ne quadriennio 1994-98 si è registrata una crescita davvero esplosiva di questo genere di complessi: in tutta Italia sono state aperte 144 multisale, per un totale di 451 schermi. Contemporaneamente, però, il totale degli schermi della penisola è di appena 2.400 unità, un patrimonio di ben lunga inferiore a quelli di Germania, Francia, Spagna e Gran Bretagna.

Il risultato è che la disponibilità di schermi, in relazione alla popolazione, è inferiore alla maggior parte delle nazioni comunitarie: 23.900 abitanti per schermo. Gli schermi monosala – cioè quelle enormi e ormai quasi sempre vuote strutture che, a malapena, si riescono a riempire durante il week-end – rappresentano ancora l’80 per cento dell’offerta italiana.

Se a questo si aggiunge che meno del 50 per cento degli schermi ha uno standard qualitativo accettabile e che solo il 10 per cento delle sale è fornita di aria condizionata, se ne deduce facilmente che le città italiane, rispetto agli standard europei, hanno un’offerta sottodimensionata. Per non parlare, poi, della situazione a livello provinciale: moltissime zone del territorio italiano risultano completamente prive di sale o con strutture in totale declino: lo spazio per intervenire – e per investire – quindi, c’è ed è allettante. I margini di incremento del mercato nazionale sono elevati.

Soprattutto se si considera che la frequenza media pro capite italiana al cinema, pari a 1,6 spettacoli l’anno, è inferiore alla media generale europea, che è di 2 spettacoli annui, e soprattutto alla media di altri paesi mediterranei come Francia (2,5) e Spagna (2,7) per non parlare di paesi altamente industrializzati e dove è forte la cultura dello spettacolo come gli USA (5,2) e l’Australia (4,1).

E allora: forza con il business.
 

Multisale e Multiplex

TREND, QUADRO REGIONALE E LOCALIZZAZIONI

• Periodo 1994-1998: crescita del numero dei complessi, con l’apertura di 144 multisale, per 451 schermi,

• L’offerta attuale sul territorio italiano, considerando i complessi già attivi o in costruzione, ammonta a circa 277 strutture per totale 907 schermi,

• Le regioni con offerta più elevata: Lazio e Lombardia con un trend di crescita sostenuto.

• Emilia Romagna, Veneto, Piemonte e Toscana: offerta superiore alla media del paese e in discreta crescita sul breve periodo.

• Seguono altri due gruppi di regioni con un’offerta quantitativamente comparabile 1) Marche (con offerta in crescita); 2) Puglia e Abruzzo (crescita), Campania e Liguria, Friuli Venezia Giulia.

• Restanti regioni: si rileva un’offerta esigua ed un tasso di crescita irrilevante.

La carica degli stranieri e la difesa degli italiani

Ma è proprio vero che "ormai non si va più al cinema"? E’ sicuro che "la televisione ha monopolizzato tutto il settore dell’entertainment"? No: non è vero. Le cifre dicono il contrario. La crescita complessiva degli spettatori in Europa negli ultimi anni (+ 25 per cento dal 1987) e in Italia (120 milioni di presenze nel 1998 secondo stime Cinetel e Siae, contro i 94 milioni dell’anno precedente: un aumento pari al 18 per cento) mostrano un quadro dal potenziale molto promettente.

Che ora è stato arricchito dall’entrata in campo delle multisale.

Aumentando l’offerta di schermi, i multiplex stanno infatti incrementando il numero dei biglietti nei rispettivi territori. Alcuni esempi su base annua: + 135 per cento nell’area di Vicenza, + 81 per cento a Bari, + 51 a Verona, + 32 a Genova. Altri dati, relativi agli ultimi cinque mesi, confermano che il trend è in espansione e sta interessando anche quella provincia data definitivamente per persa: + 43 per cento a Lodi, + 27 per cento a Brescia, + 7,6 per cento a Roma.

Ecco quindi spiegato l’interesse dei principali operatori: sia i gestori sia gli investitori. Partendo dalla previsione che, nei prossimi tre-cinque anni, l’Italia sarà in grado di soddisfare una domanda di circa 100 complessi multisala, si sono attivati mega gruppi tanto stranieri (Warner, Pathé, Universal) quanto italiani (Cecchi Gori in prima fila). I progetti sono ambiziosi. Warner Village Cinemas ha in programma la realizzazione di 25 multiplex nei prossimi tre anni. Investimento previsto: 350 miliardi di lire.

Cecchi Gori promette 15-20 megaplex in tre anni. Uci: 20 multiplex nei prossimi cinque anni. Medusa: 25 aperture nel medio termine e privilegiando una scelta territoriale precisa cioè le location periferiche e le sale polifunzionali. Cineplex-Mediaport assicura che costruirà 15 multiplex nei prossimi tre anni.

Se sul terreno i grandi sembrano fare la parte del leone, gli operatori minori non si tirano indietro. In fibrillazione ci sono circuiti di esercenti, che controllano 30-50 cinema ciascuno, come: Safin, Arco Film, Germani-Poggi, Quilleri-Di Sarro. A sua volta Ifas (Ford) ha in programma 15 sale in un centro commerciale a Settimo Torinese; Fumagalli amplierà a nove sale il cinema Arcadia a Melzo. Sta nascendo una società ad hoc, la Ank movie, per la realizzazione di multisale a fianco di centri commerciali. Altri cercano alleanze, consapevoli del fatto che queste nuove mega strutture avranno un futuro e interessanti ritorni economici solo se saranno inserite in centri commerciali e di forte aggregazione sociale.

La Pathé si è messa in società con Holding Vis, del gruppo dei supermercati Pam, con l’obiettivo di aprire multisale in diverse città italiane, ma sempre sotto l’ombrello di centri commerciali. Mediaport, che assieme all’Istituto Luce diretto da Angelo Guglielmi ha già realizzato il Cineplex nel porto di Genova, ha chiamato a raccolta alcuni esercenti cinematografici di solida fama: il padovano Tiziano Missaglia, la famiglia Bernardi di Bressanone.

E ora si è alleata con la Lucky Strike del gruppo Stella. Insieme promettono per il capodanno del 2000 l’apertura a Marcianise, alle porte di Napoli, del primo cineplex campano: 13 schermi, parcheggi, vari servizi e persino – assicurano – una scuola di cinematografia.

Insomma: rivisitato in salsa italiana, è il concetto del mall all’americana che, con anni di ritardo, sta varcando l’Atlantico e modificando radicalmente, e per sempre, il nostro modo di andare al cinema. Ormai le sale saranno più piccole, ma con un’offerta complessiva variegata e dal ricambio più rapido. Il che sarà in grado, si spera, di mettere fine per sempre a un fenomeno tipicamente italiano e, francamente, anacronistico: l’Italia è tuttora uno dei pochi paesi rimasti in cui durante l’estate la maggior parte delle sale chiude.

Da noi la stagione cinematografica è sostanzialmente ridotta a sette mesi, da ottobre ad aprile, rispetto agli 11-12 mesi delle altre nazioni europee.

L’obiettivo è: Ferragosto al cinema, anche per chi resta in città.
 
 
 

Definizioni del prodotto

Le multisale cinematografiche sono quegli "speciali complessi adatti per la proiezione di pellicole cinematografiche, contenenti due o più auditorium equipaggiati con schermi, poltrone, attrezzatura di proiezione sonoro, serviti da strutture di servizio centralizzate comprensive di casse, grande sala d’attesa e spazi di vendita al pubblico: area snack-bar, ristorante, book-shop, video shop, merchandising eccetera".

Non esiste ancora una distinzione netta dal prodotto, perché si tratta di un settore in forte e recente evoluzione. Comunque, in generale, una classificazione accettata è la seguente.

Complessi multisala e multischermo: hanno un numero di schermi compreso tra due e sette. All’interno di questa classificazione, si considerano separatamente:

1. Complessi che nascono dal frazionamento di sale esistenti: sono le multisala tradizionali.
2. Complessi che sorgono progettati specificamente con strutture di servizio, ma hanno meno di otto sale. Sono i cosiddetti "miniplex" o "multiplex minori". Un esempio classico è quello di nuove strutture con sei sale che sorgono all’interno di centri commerciali.

Megaplex: dotati di 16 o più sale. Hanno gli stessi servizi aggiuntivi dei multiplex, ma sorgono generalmente in aree molto periferiche, dove il cinema diventa l’elemento trainante dello sviluppo economico e commerciale della zona e si integra con altre forme di spettacolo e di shopping. Per ora, in Italia, esiste un solo esempio già in servizio: il Warner Village nel quartiere di Magliana di Roma (18 schermi). Ma altri sono in arrivo. Sempre la Warner ha in costruzione a Corciano (Perugia) un multiplex di nuova generazione: 11 sale su tre piani, tre ettari e mezzo di parcheggio: E’ svincolato dai modelli commerciali finora in voga: non ha supermercati generalisti accanto, ma punta su negozi di realtà virtuale, dischi e musica, ristoranti "tematici", locali di intrattenimento, pub con musica dal vivo, un teatro. Insomma: una cittadella del divertimento, per un investimento iniziale di 50-60 miliardi.
 

 
I numeri delle multisale
 
Numero medio delle sale: tra otto e 12.
 
Posti per sala (media): 250. Sale inferiori a 100 posti sono poco economiche.
 
Parcheggi: un posto auto in media ogni 2-3 poltrone. Il trend recente è ancora più impegnativo: un posto auto ogni 2 poltrone. 25 mq per posto auto, comprensivi degli spazi di manovra. (Un esempio: per multiplex da 2.500 posti serve un’area di parcheggio di 25 mila mq. Nelle aree urbane centrali si rende spesso necessario il convenzionamento con parcheggi di quartiere già esistenti).
 
Dotazione dei servizi interni: da uno a tre bar, sempre posizionati prima della zona di stacco dei biglietti. Spazi commerciali diversi: due o tre per la vendita di gadgets, poster, dolciumi.
 
Ristorazione: da uno a tre esercizi, a seconda delle dimensioni della struttura e dell’offerta nelle immediate vicinanze. Prevale la ristorazione rapida, talvolta affiancata da quella qualificata.
 
Poltrone: 70-90 cm di larghezza, con almeno 120 cm di interasse (per le gambe!)
 
Pendenza del piano poltrone: pendenze elevate consentono un’ottima visuale. Fino al 20 per cento sono ottenibili senza problemi strutturali e funzionali. Oltre tale soglia ci sono problemi di accesso e di uscita, con aumento dei costi.
 
Pianta della sala: la più diffusa è rettangolare. La sala, ormai, tende a svilupparsi in larghezza, non più in lunghezza. La normativa attuale consente file fino ad un massimo di 20 posti.
 
Format e sviluppo della struttura: prevale la realizzazione orizzontale. Lo sviluppo verticale, infatti, comporta maggiori costi di realizzazione. Ma si giustifica in presenza di un elevato costo dell’area e di vincoli al dimensionamento (nel caso, per esempio, la multisala sia in un quartiere centrale o semicentrale).